بررسی کمی و کیفی میل ایرانیان به خرید خانه در ترکیه

زهره ربیعی، پژوهشگر رصدخانه مهاجرت ایران: بر اساس گزارش‌های ارائه شده از سوی مركز آمار تركيه، از سال 2015 تا پايان اوت 2021، در مجموع 222 هزار و 361 واحد مسكن توسط اتباع خارجي در كشور تركيه خريداری شده است.

طي شش سال گذشته شهروندان كشورهاي عراق، ايران، روسيه، كويت و افغانستان به ترتيب مهم‌ترين كشورهاي خريدار ملك در تركيه بوده‌اند.

نرخ املاك خريداري شده توسط اتباع ايراني در تركيه از 744 واحد در سال 2015 به هفت هزار و 189 واحد در سال 2020 رسيده است. اتباع ايراني در سال 2020 كشور عراق را پشت سر گذاشته و بزرگ‌ترين خريداران خارجي ملك در اين كشور شدند.

ايرانيان در ماه‌هاي ابتدايي 2021 صدرنشين خريد مسكن در تركيه بودند. البته با آغاز مذاکرات هسته‌ای و افزایش امیدها به رفع تحریم‌ها، نرخ خرید مسکن مقداری فروکش کرد، تا اينكه در ماه اوت ايرانيان مجدداً با خرید ۹۱۱ واحد به بالاترین رقم ماهانه خود رسيدند و صدرنشین خرید مسکن در ترکیه در میان شهروندان خارجی شدند. اين نرخ رشد به احتمال زياد مربوط به محدوديت سفر در دو ماه قبل از آن در تركيه است.

اشتياق ايرانيان براي خريد مسكن در كشور تركيه در مجموع ناشي از ركود بازار مسكن در ايران، جاذبه بازار مسكن در تركيه براي سرمايه‌گذاران و عموم مردم و امكان اخذ پاسپورت كشور تركيه است.براي چاره‌انديشي در اين خصوص بايد موانع ركودزا در بخش مسكن برداشته شده و قوانینی وضع شوند تا افراد بتوانند به راحتی سرمایه خود را در کشور تزریق کنند تا به تدريج اهداف تأمين مسكن در كشور محقق شوند و بستري براي سرمایه‌گذاری و کارآفرینی در ايران فراهم شود.

با توجه به این واقعیت که ترکیه در آستانه عضویت در اتحادیه اروپا است و یکی از سریع‌ترین اقتصادهای نوظهور در حال رشد جهان را دارد، خريد املاك و مستغلات در اين كشور به عنوان یک سرمایه‌گذاری خوب از منظر بسياري از اتباع خارجي محسوب مي‌شود [1].

بر اساس گزارش‌های ارائه شده توسط مركز آمار تركيه، از سال 2015 تا پايان اوت 2021 (مرداد 1400)، در مجموع 222 هزار و 361 واحد مسكن توسط اتباع خارجي در كشور تركيه خريداري شده است كه مقدار قابل توجهي است. همانطور كه در نمودار 1 نيز مشخص است، نرخ خريد مسكن توسط اتباع خارجي از سال 2016 روندي افزايشي داشته است، در سال 2018 شدت گرفته است و تا سال 2019 به بيشترين مقدار خود (45 هزار و 967) رسيده است [2].

اصول حاکم بر خرید املاک و مستغلات در ترکیه توسط اتباع غیر ترک، طبق قانون ثبت زمین اين كشور در سال 1934 اداره می‌شود كه داراي محدوديت‌هاي زيادي بوده است [3]. با اين وجود، مطابق با اصلاح قانون شهروندی ترکیه در سال 2018، تسهيلاتي برای خارجیانی که مایل به اخذ تابعیت ترکیه هستند، در نظر گرفته شد. طبق اصلاحات صورت گرفته، اتباع خارجي قادر شدند كه با خرید ملک حداقل به ارزش 250 هزار دلار، براي دريافت تابعیت اين كشور اقدام كنند [1]. اين اقدام منجر به ايجاد جهش قابل توجهي در تعداد املاك خريداري شده توسط اتباع خارجي در تركيه شد و از حدود 22 هزار واحد مسكن در سال 2017 به حدود 40 هزار واحد مسكن در سال 2018 رسيد.

لازم به ذكر است كه از سال 2015 تاكنون، شهروندان كشورهاي عراق، ايران، روسيه، كويت، افغانستان، آلمان، آذربايجان، بريتانيا، اردن، قزاقستان، مصر، اوكراين و سوئد، به ترتيب با خريد 38 هزار و 175 واحد مسكن، 23 هزار و 64 واحد مسكن، 15 هزار و 434 واحد مسكن، 11 هزار و 771 واحد مسكن، 10 هزار و 962 واحد مسكن، هشت هزار و 395 واحد مسكن، شش هزار و 945 واحد مسكن، شش هزار و 934 واحد مسكن، پنج هزار و 828 واحد مسكن، چهار هزار و 872 واحد مسكن، چهار هزار و 408 واحد مسكن، چهار هزار و 400 واحد مسكن و سه هزار و 872 واحد مسكن، مهم‌ترين خريداران خارجي ملك در تركيه محسوب مي‌شوند [2].

همانگونه كه از نمودار 2 مشخص است، اتباع ايراني از مهم‌ترين خريداران مسكن در تركيه هستند و طی شش سال گذشته پس از عراق بیشترین خرید مسکن را در اين كشور داشته‌اند. نرخ املاك خريداري شده توسط اتباع ايراني در تركيه از 744 واحد در سال 2015 به هفت هزار و 189 واحد مسكن در سال 2020 رسيده است. اتباع ايراني در سال 2020 كشور عراق را پشت سر گذاشته و بزرگ‌ترين خريداران خارجي ملك در اين كشور شدند [2].

لازم به ذكر است كه شهروندان ایرانی در هشت ماه ابتدایی سال جاری، چهار هزار و 600 واحد مسکن در ترکیه خریداری کرده‌اند که نسبت به دور مشابه پارسال ۲۱ درصد و نسبت به دور مشابه سال ۲۰۱۹ حدود ۴۷ درصد رشد نشان می‌دهد. ناگفته نماند كه با آغاز مذاکرات هسته‌ای و افزایش امیدها به رفع تحریم‌ها، خرید مسکن ایرانی‌ها در چند ماه ابتدايي سال 2021 مقداری فروکش کرد و شهروندان عراقی از ماه مي تا ژوئيه مجدداً اولین جایگاه را در میان شهروندان خارجی در خرید مسكن از ترکیه کسب کردند. تا اينكه در ماه اوت (مرداد) و با لغو محدوديت‌هاي سفر به تركيه به دليل پاندمي كرونا، دوباره ایرانی‌ها با خرید ۹۱۱ واحد مسكن صدرنشین خرید ملك در ترکیه در میان شهروندان خارجی شدند. اين تعداد، بالاترین رقم ماهانه خرید مسکن توسط شهروندان ایرانی در ترکیه است [4] كه به احتمال زياد مربوط به محدوديت سفر در دو ماه پيش از آن در تركيه مي‌باشد.

اما دليل اشتياق ايرانيان براي خريد ملك در كشور همسايه چيست؟

پاسخ سوال فوق را مي‌توان در دو عامل جست‌وجو كرد: ركود بازار مسكن در ايران و ميل به مهاجرت از كشور.

به عبارت ديگر، يكي از ريشه‌هاي افزایش اشتياق ايرانيان براي خريد ملك در تركيه مربوط به ركود بازار مسكن در ايران است. بنا بر اظهارات دبير كانون انبوه‌سازان: «توليد در كشور بسيار پرريسك شده و بخش ساختمان به عنوان موتور محرك اقتصاد كشور در ركود عميق به سر مي‌برد» [5]. به اين ترتيب رشد لجام گسيخته قيمت مسكن در كشور، بسياري از سرمايه‌گذاران و حتي مردم عادي را به سمت خريد مسكن در كشور تركيه سوق داده است. چرا كه از طرفي برخي از سرمايه‌گذاران به دليل ركود بازار مسكن در ايران، سرمايه خود را به بازار داغ مسكن در تركيه انتقال داده‌اند تا بتوانند با تبليغات و بازاريابي بعضاً اغراق‌آميز، به واسطه‌گري در اين حوزه پرداخته و پاسخگوي تقاضاي ايجاد شده براي خريد مسكن از سوي ايرانيان باشند. بنابراين توجه به اين نكته ضروري است كه تعداد املاك خريداري شده توسط ايرانيان در تركيه، لزوماً به معناي تعداد افراد يا خانوار مشتاق خريد مسكن در تركيه نيست. چرا كه هر سرمايه‌گذار ايراني ممكن است چندين ملك در تركيه خريداري كرده باشد.

از طرف ديگر، قيمت مسكن در تهران و برخي از كلانشهرها به قدري افزايش داشته است كه با قيمت مسكن در برخي از كشورهاي اروپايي برابري مي‌كند و يا حتي بيشتر است. براي مثال، ميانگين قيمت خريد هر متر مربع آپارتمان در مركز شهر تهران حدود 313 دلار است، در حاليكه ميانگين قيمت خريد هر متر مربع آپارتمان با شرايط مشابه در استانبول حدود 124 دلار است كه اختلاف قابل توجهي است [6]. اين امر برخي از افراد عادي را براي خريد مسكن و ادامه‌ي زندگي به سمت كشور همسايه سوق داده است، چرا كه استطاعت خريد مسكن در كلان‌شهرها را ندارند و با توجه به نزديكي فرهنگي، مذهبي و جغرافيايي كشور همسايه – تركيه – را به عنوان مقصد زندگي انتخاب كرده‌اند. اين گروه ممكن است املاكي خريداري كرده باشند كه ارزشي كمتر از 250 هزار دلار نيز داشته باشد، اما در صورتي كه بتوانند مبلغي بيش از 250 هزار دلار براي خريد مسكن سرمايه‌گذاري كنند از امكان اخذ پاسپورت كشور تركيه نيز بهره‌مند خواهند شد.

علاوه بر دافعه بازار مسكن در ايران و جاذبه‌ي بازار مسكن در تركيه، ميل به خريد مسكن در كشور همسايه تحت تأثير اقدام دولت اردوغان که به اتباع خارجی اجازه می‌دهد با حداقل 250 هزار دلار هزينه در بازار ملك، پاسپورت تركيه را دریافت کنند نيز قرار گرفته است. ارزش پاسپورت اين كشور براي بسیاری از ایرانیان طبقه متوسط ​​ارزشمند است. پیش از این، اغلب ايرانيان كشورهاي کانادا یا انگلستان را برای مهاجرت انتخاب مي‌كردند، اما با محدوديت‌هايي كه در سال‌های اخیر براي سفر و مهاجرت به اين كشورها ايجاد شد، دسترسی به اين مقاصد براي دارندگان گذرنامه‌هاي ایرانی با مشکل مواجه شد. لذا اخذ شهروندي و پاسپورت كشور تركيه، با توجه به صرفه‌ي اقتصادي آن، يك راه قابل دسترس براي تحقق روياي مهاجرت براي ايرانيان است [7].

در نتيجه ميل ايرانيان براي خريد مسكن در تركيه، ريشه در شرايط بازار مسكن در كشورهاي ايران و تركيه و امكان دريافت پاسپورت كشور همسايه دارد. لذا براي چاره‌انديشي در اين خصوص بايد موانع ركودزا در بخش مسكن برداشته شده و قوانینی وضع شوند تا افراد بتوانند به راحتی سرمایه خود را در کشور تزریق کنند تا به تدريج اهداف تأمين مسكن در كشور محقق شوند و بستري براي سرمایه‌گذاری و کارآفرینی در ايران فراهم شود. در غیر این صورت نمی‌توان امیدی به بازگشت سرمایه‌ها داشت و در نهایت محدودیت‌ها باعث فرار سرمایه خواهد شد.

منابع:

1. Kalkan. Legal Matters Concerning the Purchase of Property in Turkey. Published 2021. https://www.kalkanproperty.com/legal-matters-concerning-purchase-property-turkey/
2. Turkstat. House sales numbers to foreigners by nationalities. Published 2021. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=House-Sales-Statistics-December-2020-37464&dil=2
3. Atar N. The Historical Development of the Ownership of Real Property in Turkey by Foreigners. Ankarabar Rev. Published online 2008:114-120. http://www.ankarabarosu.org.tr/siteler/AnkaraBarReview/tekmakale/2008-2/12.pdf
4. اصلاحات‌پرس. ایرانی‌ها رکورد خود در خرید مسکن در ترکیه را شکستند. منتشر شده در 1400. .https://eslahaatpress.com/n/69715.
5. ايسنا. قیمت خانه در تهران از اروپا بیشتر شده است. منتشر شده در 1400. !https://www.isna.ir/news/1400062921179/قیمت-خانه-در-تهران-از-اروپا-بیشتر-شده-است.
6. NUMBEO. Property Prices. Published 2021. https://www.numbeo.com/property-investment/
7. Intellinews. Iranians become top foreign buyers of Turkish homes.https://intellinews.com/iranians-become-top-foreign-buyers-of-turkish-homes-205431/. Published 2021.