اگرچه چندسالی است که بازار خرید ملک توسط ایرانی‌ها در کشورهای همسایه داغ است، اما اخیرا در خبرها می‌خوانیم که ایرانیان بسیاری برای سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک مسکونی در ترکیه اقدام کرده‌اند. در خبرها آمده که میزان خرید ملک توسط ایرانیان در سال ۲۰۱۹ در ترکیه نسبت به سال قبل سه برابر شده‌است. بر اساس آمار اعلام شده توسط مرکز آمار ترکیه، رتبه اول به عراقی‌ها اختصاص دارد و ایرانی‌ها با خرید ۳۱۳۵ خانه در ۸ ماه اول سال ۲۰۱۹ رتبه دوم را دارند.
جالب توجه است، رتبه اول خرید املاک در ترکیه در سال ۲۰۱۳ با خرید ۲۵۵۷ ملک متعلق به آلمانی‌ها بوده است. کارشناسان حوزه اقتصادی و اجتماعی دلایل مختلفی را برای رشد تمایل و اقدام ایرانیان به خرید ملک در ترکیه بیان کرده‌اند. دلایلی از جمله کاهش ارزش ریال، نیاز به فعالیت اقتصادی بدون محدودیت‌های تحریم علیه ایران و امید برای دریافت پاسپورت یک کشور خارجی از جمله این دلایل است.
در واقع بسیاری از دلالان این حوزه با ادعای «اخذ اقامت دائم»، «اخذ شهروندی ترکیه» یا «اخذ پاسپورت برای همه افراد خانواده» افراد را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌کنند. حتی ممکن است برخی از افراد به دلیل ناآگاهی از روند استعلام مالکیت و مسائل حقوقی خرید املاک در کشور دیگر، مورد کلاهبرداری نیز قرار بگیرند. با توجه به اینکه، قیمت هر متر مربع ملک مسکونی در برخی منطقه‌های شهرهای بزرگی مثل استانبول از میانگین قیمت یک متر مربع ملک مسکونی در کلان‌شهری مانند تهران مناسب‌تر است، تمایل افرادی که توانایی این سرمایه‌گذاری را دارند بیشتر شده‌است.
هدف این یادداشت، نه بررسی علل افزایش تمایل افراد به مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری ملک و نه بررسی روش‌های مناسب و معقول خرید ملک در یک کشور خارجی از جمله ترکیه است. در این یادداشت کوتاه تلاش می‌شود تا به دو سوال پاسخ داده شود: آیا ادعای دریافت اقامت دائم یا پاسپورت با خرید ملک در کشوری مانند ترکیه صحیح است؟ آیا تنها ایرانیان تمایل به خرید خانه در کشورهای دیگر به منظور استفاده از مزایای اقامت در آن کشورها را دارند؟
آیا ادعای دریافت اقامت دائم یا پاسپورت با خرید ملک در کشوری مانند ترکیه صحیح است؟
اول- برای بررسی مزایای چنین اقدامی، توجه به معنای حقوقی اقامت و تابعیت و تفاوت‌های آنها بااهمیت است. اقامت «رابطه‌ای است مادی و حقوقی که بدون توجه به تابعیت شخص، فرد را به قسمتی از خاک یک کشور مربوط می‌سازد».
در واقع می‌گوییم اقامتگاه هر شخص، مکان معینی از یک کشور است که رابطه‌ای مادی و حقوقی بین آن کشور و شخص ایجاد می‌کند.
تابعیت عبارت از: «رابطه‌ای حقوقی، سیاسی و معنوی است که شخص را به دولت معینی مرتبط می‌سازد و در نتیجه آن شخص و دولت از حقوق و تکالیف متقابل برخوردار می‌شوند».
بنابراین، هر شخصی که اجازه اقامت (سکونت و فعالیت اقتصادی) در کشور دیگری را اخذ کند، تبعه آن کشور محسوب نمی‌شود و از خدمات و مزایای شهروندی مختص اتباع آن کشور برخوردار نخواهد بود. به عبارت دیگر، لازمه کسب تابعیت، اخذ اجازه اقامت در یک کشور خواهد بود، اما صِرف داشتن اجازه اقامت به معنای کسب تابعیت نیست و نیازمند اقدامات قانونی بعدی خواهد بود.
دوم- اجازه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ترکیه (حداقل به مبلغ ۲۵۰ هزار دلار) به دو دسته اقامت کوتاه‌مدت و اقامت بلند‌مدت تقسیم شده است.
۱) اقامت کوتاه مدت از طریق سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک و ایجاد کسب‌وکار به مدت یکسال قابل تمدید و در نهایت دوسال ارائه می‌شود.
۲) اقامت بلند مدت پس از پنج سال اقامت کوتاه‌مدت در ترکیه و با ارائه مدارک تکمیلی و ثبت درخواست امکان‌پذیر خواهد بود.
این سرمایه‌گذاری مشروط بوده و افراد حق فروش و انتقال ملک را به مدت سه سال نخواهند داشت. بنابراین، ایرانیان و اتباع دیگر کشورهایی که اقدام به سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک در کشور ترکیه می‌کنند، برای مدت کوتاهی اجازه اقامت قابل تمدید در آن کشور را به دست می‌آورند. این افراد پس از طی مدت ذکرشده و با به‌دست آوردن شرایط احصاءشده در «قانون تابعیت ترکیه» می‌توانند تابعیت ترکیه را کسب کنند. لازم به ذکر است، ترکیه از جمله کشورهایی است که تابعیت دوگانه را پذیرفته و افرادی که درخواست کسب تابعیت این کشور را دارند نیاز به رد تابعیت اصلی خود ندارند.
همچنین، کشورهایی مانند گرانادا، سنت کیتس و دومینیکا هستند که برنامه‌های اعطای تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری بدون نیاز به اقامت چندساله در این جزایر حوزه کارائیب را نیز ارائه می‌دهند.
آیا تنها ایرانی‌ها تمایل به خرید خانه در کشورهای دیگر به‌منظور استفاده از مزایای اقامت در آن کشورها را دارند؟
اول- برخورداری از امکان سفر بدون ویزا به کشورهای مختلف اگرچه یک حق نیست اما یک امتیاز محسوب می‌شود. بنابراین، افراد به‌ویژه اتباع کشورهایی که با محدودیت‌های بیشتری در این زمینه روبرو هستند، تمایل دارند تا از طریق کسب تابعیت و اخذ پاسپورت کشورهای دیگر، سفرهای خود را تسهیل کنند.
دولت‌ها بر مبنای مناسبات اقتصادی و سیاسی موافقتنامه‌های لغو ویزای دوجانبه میان کشورها را منعقد می‌کنند. به‌عنوان مثال کشورهای حوزه کارائیب که اکنون برنامه اعطای پاسپورت از طریق سرمایه‌گذاری را دارند، در سال ۲۰۱۵ امتیاز سفر به کشورهای حوزه شنگن را کسب کردند و امکان دارد چند سال دیگر نیز این امتیاز را از دست دهند.
مثال‌های زیادی در دهه‌های گذشته وجود دارد که نشان می‌دهد حتی برای اتباع کشورهای بزرگ غربی سفر به همه کشورهای جهان یا حداقل مهم‌ترین مقاصد تجاری و اقتصادی بدون ویزا ممکن نیست. اتباع کشوری مانند انگلستان که می‌توانند به اغلب کشورهای جهان بدون ویزا سفر کنند، امکان سفر به چین و روسیه بدون ویزا را ندارند. این امر تنها دلیل نیست، مراودات اقتصادی، بهره‌مندی از امکانات فعالیت و زندگی در کشورهای دیگر نیز می‌تواند بیان‌کننده تمایل اتباع کشورهای اروپایی، چین و آمریکا برای اخذ پاسپورت‌های دوم و سوم باشد. اتباع کشور چین مهم‌ترین مشتریان این بازار بین‌المللی هستند، در یک دهه گذشته بیش از ۵۷ هزار داوطلب چینی حدود ۴۴ میلیارد دلار در زمینه طرح‌های «ویزای طلایی» هزینه کرده‌اند.
بر اساس گزارش‌های رسانه‌های کشور ترکیه، تنها ایرانیان در طرح کسب اقامت و تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری در املاک اقدام نکرده‌اند، بلکه علاوه بر اتباع کشورهای خاورمیانه، افغانستانی‌ها، آذربایجانی‌ها و چینی‌ها، اتباعی از آمریکا، کانادا، روسیه و استرالیا نیز در لیست ۹۸۱ نفر سرمایه‌گذاری هستند که پس از اصلاح قانون تابعیت ترکیه در سال ۲۰۱۸ موفق به کسب تابعیت ترکیه‌ای شده‌اند.
جالب توجه است، از بیش از ۱۱۲ هزار نفری که در سال ۲۰۱۷ تابعیت آلمان را کسب کردند، حدود ۳۹ هزار نفر اتباع دیگر کشورهای اتحادیه اروپایی بودند که با حفظ تابعیت اولیه خود، تابعیت آلمان را نیز کسب کردند.
دوم- روی دیگر این فرآیند، کسب درآمد دولت‌ها از برنامه‌های اعطای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری است. می‌توان گفت، در سال‌های اخیر نه تنها روند تقاضای مهاجرت از چنین روشی رو به افزایش است، بلکه عرضه برنامه‌های مهاجرتی اعطای اقامت یا شهروندی نیز افزایش یافته است. این برنامه‌ها معمولا در یک بازه زمانی چندساله اجرا می‌شود و پس از مدتی بسته خواهد شد.
به عنوان مثال، هنگ کنگ در سال ۲۰۰۳ از طریق اعطای اقامت بلند مدت به ۳۵ هزار چینی توانست حدود ۳۸ میلیارد دلار خسارت ناشی از رکود اقتصادی را جبران کند. برنامه مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری کانادا نیز در سال ۱۹۸۶ آغاز شد. کانادا طی ۳۰ سال حدود ۵۰ هزار مهاجر سرمایه‌گذار را با میلیاردها دلار سرمایه جذب کرد.
در کشور یونان نیز که از سال ۲۰۰۸ با رکود اقتصادی مواجه بود، برنامه «ویزای طلایی» و ارائه اقامت پنج ساله قابل تمدید در قبال سرمایه‌گذاری حداقل ۲۵۰ هزار یورو در خرید ملک، سبب رونق اقتصادی و افزایش ۱۱ درصدی متوسط قیمت املاک مسکونی در این کشور در سال ۲۰۱۹ شد.
سوم – علاوه بر افزایش تمایل به برخورداری از مزایای تابعیت مضاعف، بر تعداد کشورهایی که تابعیت مضاعف را مطلقا مجاز یا تحت شرایطی مجاز می‌دانند افزوده می‌شود. با وجود اینکه کشورهای بسیاری از جمله ایران، چین، ژاپن، اندونزی، هند و آذربایجان تابعیت مضاعف را به صورت رسمی نپذیرفته‌اند، اما هر سال به جمعیت افرادی که به دنبال کسب تابعیت جدید و استفاده از مزایای تابعیت دوگانه در جهان هستند، افزوده می‌شود.
در واقع می‌توان نتیجه گیری کرد، امروزه پذیرش تابعیت دوگانه و چندگانه از سوی کشورها یکی از ویژگی‌های حرکت به سمت جهانی شدن است و این تمایل مختص اتباع کشورهای در حال توسعه‌ای مانند ایران نیست. اگرچه، نوسانات اقتصادی، تحریم‌های اقتصادی و محدودیت‌های اخذ ویزا از دلایل افزایش انگیزه برای اخذ اجازه اقامت یا اخذ شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است.
توضیح: طبق قسمت B بند ۱ ماده ۱۱ قانون تابعیت ترکیه (شماره ۵۹۰۱ مصوب سال ۲۰۰۹)، این مدت پنج سال تعیین شده است. اما پس از اصلاحات اخیر آیین‌نامه سرمایه‌گذاری از طریق مسکن در ترکیه، در اخبار و وبسایت‌های مختلفی اذعان شده است که بلافاصله پس از ثبت مراحل قانونی خرید ملک و کسب اقامت امکان ارائه درخواست تابعیت وجود دارد. اما به دلیل اینکه منبع موثق قانونی‌ای درباره این امر یافت نشد، به نظر می‌رسد نیاز به بررسی بیشتری در این زمینه وجود دارد.
نویسنده: سعیده مختار زاده / کارشناس رصدخانه مهاجرت ایران
تهیه شده در رصدخانه مهاجرت ایران
